El Gobierno ha aprobado dos nuevos reales decretos-ley que reúnen 21 medidas en materia de vivienda. Los textos afectan al alquiler y a la compra, pero también a los desahucios, los pisos turísticos, las Socimi, los fondos de inversión y la construcción de vivienda asequible.
Los decretos de vivienda recuperan la esencia de los que decayeron la semana pasada en el Congreso, aunque incorporan algunos cambios. El grueso de las medidas entrará en vigor el 8 de octubre, pero deberá ser posteriormente convalidado por la Diputación Permanente del Congreso.
Una situación distinta presenta el segundo decreto, que modifica las prórrogas de los contratos de alquiler. No entrará en vigor hasta que consiga el respaldo de la Diputación Permanente. El propio Gobierno reconoce que actualmente no dispone de mayoría suficiente para garantizar su convalidación.
Estas son las principales medidas y cómo afectan a inquilinos, propietarios y personas que quieren comprar una vivienda.
Decreto de vivienda: deducciones por alquiler e incentivos
El nuevo decreto de vivienda introduce cambios fiscales tanto para los inquilinos como para quienes ponen una vivienda en alquiler:
- Deducción por alquiler: los inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán deducirse el 10% de las cantidades pagadas por su vivienda habitual.
- Casi 1.000 euros al año: el Gobierno calcula que un alquiler de 800 euros mensuales podría dar lugar a una deducción cercana a los 1.000 euros.
- Incentivos a los propietarios: se establecen beneficios fiscales para los pequeños propietarios que alquilen a precios asequibles.
- Rebajas del alquiler: las reducciones fiscales podrán alcanzar el 100% en determinados casos cuando un nuevo contrato rebaje el precio más de un 5% y se cumplan los requisitos establecidos.
- Jóvenes y zonas tensionadas: también se contemplan incentivos específicos en determinados alquileres a jóvenes y en áreas declaradas como mercado residencial tensionado.
Préstamos de hasta 50.000 euros para comprar la primera vivienda
Otra de las principales medidas del decreto de vivienda busca facilitar el acceso a la compra a quienes pueden asumir una hipoteca, pero tienen dificultades para reunir el dinero de la entrada:
- 10.000 millones de euros: es la dotación de la línea de financiación gestionada por el ICO.
- Hasta 50.000 euros: será la cuantía máxima de los préstamos.
- Interés del 0%: no tendrán intereses.
- Primera vivienda habitual: la financiación estará destinada a la adquisición de la primera casa.
- Sin límite de edad: la medida tiene carácter intergeneracional y no está reservada exclusivamente a los jóvenes.
- Devolución posterior: el préstamo se devolverá después de terminar de pagar la hipoteca, que tendrá una duración máxima de 30 años. El plazo posterior de devolución será de diez años.
- Precio limitado: la vivienda quedará sujeta de forma permanente a un precio máximo de transmisión. Si se alquila, la renta también estará sometida al índice de referencia correspondiente.
Prórrogas y límites a las subidas del alquiler
Los decretos incluyen varias medidas destinadas a dar mayor estabilidad a las personas que viven de alquiler:
- Prórroga de hasta dos años: determinados contratos podrán prolongarse durante este periodo si los inquilinos están al corriente de pago.
- Límite a las subidas: durante estas prórrogas se restringirán los incrementos de la renta.
- Protección de los pequeños propietarios: las medidas contemplan también garantías para evitar que la protección de los inquilinos recaiga exclusivamente sobre ellos.
A estas medidas se suma el segundo real decreto-ley, que plantea un cambio más profundo en la renovación de los contratos:
- Prórroga automática: una vez agotada la duración legal del contrato, se establecen nuevas prórrogas salvo que alguna de las partes comunique que no quiere continuar.
- Preaviso del propietario: aumenta de cuatro a seis meses cuando sea el arrendador quien no quiera renovar.
- Preaviso del inquilino: se mantiene en dos meses.
- Indemnización: en determinados supuestos, el propietario que decida no renovar deberá compensar al inquilino.
- Excepciones: se contemplan casos en los que el propietario podrá recuperar la vivienda, como cuando la necesite para sí mismo o para determinados familiares.
Estas últimas medidas no entrarán en vigor mientras el segundo decreto no sea convalidado por la Diputación Permanente. El Gobierno admite que actualmente no cuenta con los apoyos suficientes para garantizar su aprobación.
El decreto de vivienda regula el alquiler de temporada y por habitaciones
Las medidas del decreto de vivienda regulan también estas modalidades para evitar que se utilicen como una vía para eludir las normas del alquiler habitual:
- Causa temporal acreditada: el contrato de temporada deberá justificar el motivo concreto por el que la vivienda se necesita temporalmente.
- Duración limitada: se establecen requisitos específicos sobre la duración de estos contratos.
- Conversión en alquiler habitual: si no existe una causa temporal real o se incumplen determinados requisitos, el contrato pasará a someterse al régimen del alquiler de vivienda habitual.
- Alquiler por habitaciones: la suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá superar el precio correspondiente al alquiler de la vivienda completa.
- Zonas tensionadas: deberán respetarse las limitaciones de precios que correspondan cuando la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado.
- Gastos: se refuerzan las restricciones para repercutir al inquilino determinados gastos relacionados con el alquiler.
Protección frente a los desahucios
Otro bloque de los nuevos decretos de vivienda amplía la protección de los hogares vulnerables que carezcan de una alternativa habitacional:
- Protección hasta 2030: se prolonga hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de determinados procedimientos de desahucio.
- Personas vulnerables: se refuerzan las garantías cuando quienes ocupan la vivienda carezcan de una alternativa habitacional.
- Fondos y grandes propietarios: se establecen medidas específicas en determinados procedimientos cuando la vivienda pertenezca a estas entidades.
- Pequeños propietarios: se introducen garantías para evitar que tengan que asumir por sí solos las consecuencias de estas medidas.
El Gobierno defiende que la protección de las personas vulnerables debe acompañarse de mecanismos que den seguridad a los pequeños propietarios.
Límites a determinadas compras de vivienda
El paquete incorpora además restricciones dirigidas a determinadas operaciones inmobiliarias de carácter especulativo:
- Hasta el 31 de diciembre de 2030: las restricciones tendrán carácter temporal.
- Compras por debajo del mercado: se limitan determinadas adquisiciones realizadas por un precio inferior al 70% del valor de mercado de la vivienda.
- Fondos y grandes tenedores: las restricciones afectan a determinadas sociedades, fondos y grandes propietarios en los supuestos establecidos por la norma.
- Excepciones: quedan fuera determinados casos, entre ellos operaciones vinculadas a vivienda asequible o social que cumplan las condiciones establecidas.
Pisos turísticos y Socimi
Los decretos incorporan también cambios fiscales para los pisos turísticos y las sociedades de inversión inmobiliaria:
- Pisos turísticos: se modifica su tratamiento fiscal para que determinadas actividades de alojamiento tributen como actividad económica.
- IBI: los ayuntamientos podrán aplicar recargos en determinados supuestos a las viviendas destinadas a alojamiento turístico.
- Socimi: sus ventajas fiscales estarán más vinculadas a que destinen viviendas al alquiler asequible.
- Gravamen especial: se endurece la tributación sobre determinados beneficios procedentes del alquiler residencial cuando no se cumplan los requisitos fijados para favorecer precios asequibles.
El objetivo declarado por el Ejecutivo es que los pisos turísticos “tributen como lo que son, un negocio” y que los beneficios fiscales de las Socimi estén ligados a su contribución al alquiler asequible.
680 millones para aumentar la oferta de vivienda
El decreto de vivienda también incorpora financiación pública para aumentar la oferta y reforzar el parque de vivienda social y asequible:
- 280 millones de euros en avales para impulsar la construcción industrializada de viviendas.
- 400 millones de euros para apoyar a proveedores de vivienda social.
- Casa 47: la entidad pública incorporará miles de inmuebles procedentes de la Seguridad Social que puedan destinarse a vivienda.
- Vivienda protegida: se incorporan medidas fiscales para favorecer la promoción de vivienda protegida permanente.
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